伴随着中国制造向“中国智造”的转变，智能化“产业带”的构建正加速形成。

　　当中扮演着关键角色的产业园区，在历经多年的变革与发展后，也同样正面临着新时代下的重要抉择。

　　如何规避产业地产中重资产的压力？如何通过“产业+科创”赋能中国智造的健康发展？都是摆在园区方面前的全新挑战。

　　日前，联东集团交出一份“轻资产”计划书，给出了自己的答案。

　　联东U谷见证中国制造业发展已有20载，其产业地产起步于2003年，从工业园区标准厂房到创建产业综合体，继而成为产业园区专业运营商，再到计划迈入产业服务公司，联东正逐步走向轻资产化时代。

　　然而，联东的轻资产化之路，走得并不轻松，路漫长且险阻重重。

　　资料显示，至今联东U谷已扩张至全国83个城市，投资运营的产业园区超过432个，引进的制造业和科技型企业超过16000家。

　　目前，联东U谷旗下产业园共有总部综合体、产业综合体、科技综合体凳三条产品线。

　　其中，总部综合体更聚焦于第三产业，科技综合体偏向于第二三产业，均以办公楼宇为核心资产，从而向外延伸出包括写字楼、配套商业、街区广场、酒店、研发楼宇等产业集群，项目选址集中于城市中心地段或是开发区。

　　产业综合体则更聚焦于第二产业，其核心资产是厂房，如为制造业、科技行业、医药行业打造的定制厂房，研发楼，配套商业及社区等产业集群。因此选址亦更偏好于产业新区和开发区。

　　近年来，联东U谷通过土地扩张，快速扩大规模版图。今年上半年，联东共摘得13宗工业用地，其中6宗位于二线宗位于三四线城市。

　　由此看来，联东U谷的模式依然很“重”，从前期拿地、建设到后期运营，完全复制了传统产业地产企业的成长路径。

　　想要轻起来的联东U谷曾提出：“通过产业服务，让智造微笑起来”。

　　在官方解释中，其灵感来自于经济学中一重要理论——“微笑曲线”，即在科技业与制造业的产业链中，处于生产与制造的中间环节，其附加值往往较低，而上下游的研发与销售则占利较大。

　　这也是联东U谷的“U模式”：着力于产业链两端——研发与营销两个高附加值环节。

　　联东U谷的三大主营业务为产业园区开发、管理输出和金融服务。

　　园区运营方面，联东U谷主要采取“物业租售+增值服务”的业务组合来维持单个产业园区的运作。

　　同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来熨平园区运营收入的波动。此外，财政补贴与税收减免也是其重要的利润来源。

　　在金融投资方面，则主要聚焦于帮助初创科技企业解决股权与债权融资事宜。

　　联东集团董事长刘振东曾提出，未来联东将转变成为纯粹的产业服务公司，这一目标达成的标志就是产业服务收入将超过园区租售收入。

　　然而，仅就目前其盈利构成而言，目标明确，但难度不小。

　　通过对联东U谷园区选址的观察，睿思发现，联东园区U谷主要围绕环渤海城市群、粤港澳大湾区、长三角地区等国家战略重点区域布局，并以其为出发点向三四线城市下沉，是典型的都市产业园布局风格。

　　如北京蓝贝科技园项目位于顺义空港免税区，紧邻首都顺义国际机场、新国展和望京商圈，处于地铁15号线与机场线分钟车程。项目总计占地约85亩，总建筑面积约9.1万平方米，是包括研发、办公、商务于一体的综合性产业园区。

　　从入驻企业的角度来看，选址的考量因素是多方面的，投资出发点包括新办投资、设立分厂、增产扩容、政策牵引等。

　　位置考量既要包括区位优势，又要囊括产业衔接、交通通达度因素等，部分因素虽不是生命周期中的核心事务，但同样影响企业的最终选择。

　　客户的诉求，同样是联东U谷未来在筹划新增园区的一项挑战，如何平衡客户间利益，都将对未来的发展产生重要影响。

　　与此同时，随着大批量项目同时进入建设运营，联东同样面临着招商、运营管理等难题。

　　产业经济高速发展，但伴随而来便是产业园缺乏“辨识度”，同质化竞争的倾向愈发明显。

　　部分产业园的定位不明确，建设模式过于雷同，例如几个城区都将生物医药、动漫等作为主题重点，造成资源的浪费。

　　部分原因是因为当前的园区优惠政策趋于雷同，但更核心因素是产业园在开发前便缺乏顶层设计，园区功能规划不合理、产业关联度不高，造成园区难以塑造核心竞争力，同类型园区的相似度极高。

　　海外招商资源流失、国际产业转移也是如今制约产业经济发展的一大因素。

　　自2020起，以欧美为代表的外资项目出现低端制造产业流向东南亚及南美国家，部分高端制造业流回本土国家的现象。

　　国际产业转移正在造成国内外资项目规模逐渐萎缩，产业园区也面临着招商竞争激烈、优质资源难寻的窘境。

　　另一方面，园区运营服务正在逐步代替租售服务成为新园区发展的新模式，不过大部分园区的产业孵化、金融服务、资源对接、专业化咨询等增值服务相对滞后，难以吸引企业入驻。

　　例如，部分产业园区缺乏与企业发展阶段相匹配的金融服务体系，无法解决融资渠道匮乏，融资成本昂贵等关键性问题。

　　总而言之，联东由“重”转“轻”方向正确，但还要迈过的坎也是不少。返回搜狐，查看更多

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